停车位分类及底层资产归集

　　孝感仁和会计培训学校小编为大家分享了停车位分类及底层资产归集：

　　(一)有产权车位与无产权车位

　　顾名思义，前者可以办理产权证，后者无法办理产权证，也即只能通过租赁的方式进行使用。有产权的车位产权年限以70年的居多，无产权的车位使用权只有20年(关于期限实操中会有一些变通做法，如收益权和经营权的变通等，但不在本文论述范围)。

　　区分意义：产权清晰，评估价格明确，是设计一个金融产品的前提，作为资金方/投资方,一般会对有产权和无产权的两类底层资产做不同的金融方案设计。

　　(二)人防车位与非人防车位

　　开发商根据《人民防空法》的规定，建设地下人防工程，然后将之改造成地下停车位，这类车位称之为“人防车位”。该类车位产权不属于业主也不属于开发商，而属于，无法出售但可以出租(谁投资谁受益的原则)，不过期限不得超过20年(关于期限实操中会有一些变通做法，如收益权和经营权的变通等，但不在本文论述范围)。

　　区分意义：人防车位在实操中经常产生争议，如果做金融产品设计的底层资产为人防车位，一般资金方较为谨慎，特别是占比较大时，一般会放弃整个停车位融资的思路。因此在资产摸底时，资产分类和区别对待是必须的工作环节。

　　(三)正常车位与非正常车位

　　正常车位指的是符合规划要求，能正常停放车辆或可正常适用的车位。非正常车位包括缺陷车位与高危车位，前者指虽有缺陷(如墙角车位、开门受影响、过道危险等)，但小心操作仍能停放的车位，后者指停放车辆存在高度危险的车位，比如处于井盖、下水道等位置或死角停车等。

　　区分意义：融资过程中在底层资产摸底环节，要针对非正常车位进行汇总分析，并要求开发商/融资方对非正常车位进行整改后再归入正常车位的底层资产行列，无法整改的，剔除出底层资产。

　　(四)带租车位和不带租车位

　　指的是归集底层资产停车位的时间节点上，该停车位是否已经出租，如有出租(一般界定标准为已经签订租赁合同或已经实际交付承租人使用等情形)，则为带租车位，否则为不带租车位。

　　区分意义：在操作融资时要注意承租人这个第三方的权利义务的处理和是否存在特殊的债权债务及处理方式。

　　二、停车位融资方式及操作要点

　　(一)产权过户式收购/包销

　　1、操作方式

　　以一定折扣整体收购/包销停车位资产包，并产权过户，开发商“一次性”回收现金。(有关包销的具体融资操作详见本公众号“西政资本”2018年1月3日的推文《限购限贷限售后房地产包销风险防控及融资实务》)。

　　2、底层资产要求

　　①一般要求停车场在正常运营，有产权证，无抵押，商业项目停车位;

　　②位置：一二线城市为主，经济发达核心商圈;已经收费备案的停车场;

　　③年税前利润为500万或以上，较优质资产可以降低为300万左右;

　　④资产包的车位数(指的是正常车位)达到一定规模，比如城市不低于100个，其他城市不低于200个等情形;

　　⑤收费标准有一定要求，比如5-8元/小时或以上。

　　3、注意要点

　　①准入条件较高，对底层资产的梳理入库要认真对待，且好

　　能形成规模化资产包;

　　②根据西政投资集团旗下基金公司的操作原则，基金收购时需打折，折扣率主要看整体底层资产的优质程度，一般在市场价格的6-8折;(市场价格可以参考周边同类项目，也可以评估机构的评估价格做参考);

　　③除了包销外，收购方式要做综合的税筹考虑，如是否可以考虑以资产入股或者以企业分立的形式，把资产包装入到另一个干净的公司(也可以考虑设在税收优惠地)，然后收购公司股权的方式。

　　关于包销方式的注意要点，请具体参考西政资本公众号于2018年4月11日发布的《西政资本：新房地产企业融资模式实操总结暨包销、购房尾款融资产品及可转债产品设计》中关于物业包销的内容

　　以上是孝感会计培训学校小编为大家分享的停车位分类及底层资产归集，想了解更多财务会计方面的资讯，请关注：孝感会计培训：http://4169.peixun360.com/